Il notaio e l’acquisto dell’immobile
L’acquisto di una proprietà in Italia segue regole molto precise.
Molte persone hanno il dubbio se chiedere aiuto ad un avvocato o ad un notaio o anche a entrambe. Per legge, i contratti di trasferimento di una proprietà devono essere firmati davanti a un Notaio, il cui ruolo va ben oltre la semplice timbratura e firma di un documento, come testimone di una transazione.
In quanto funzionari pubblici nominati dal Ministero della Giustizia italiano, i Notai agiscono come terzi indipendenti sia dal venditore che dal compratore. Assicurano che il trasferimento della proprietà sia conforme a tutti i requisiti legali, nell’interesse comune sia dell’acquirente che del venditore.
Prima che l’atto possa essere firmato, ci sono un certo numero di controlli da svolgere.
Un buon agente immobiliare potrebbe aver già fatto parte delle verifiche preliminari per prevenire che si verifichino problemi imprevisti con la vendita. Se tutto è in ordine, si può stimare di concludere la transazione in un tempo stimabile di sei-otto settimane.
Il notaio verificherà che:
- il venditore possieda davvero la proprietà;
- non vi siano ipoteche o pignoramenti registrati presso gli uffici territoriali delle autorità fiscali;
- non ci siano vincoli di sorta, come diritti di prelazione o vincoli riguardanti beni classificati come storici, artistici o di valore archeologico;
- il precedente proprietario abbia pagato tutti i costi di servizio (condominio, bollette delle utenze,ecc.);
- i dati catastali siano conformi allo stato attuale della proprietà;
- la proprietà è in ordine per quanto riguarda le caratteristiche tecnico-costruttive. urbanistiche, catastali ecc.;
- le tassazioni applicate all’atto di acquisto siano corrette.
Il Notaio ha una formazione professionale specifica in materia fiscale e può suggerire soluzioni che comportino risparmi fiscali. Fa parte del lavoro notarile raccogliere dall’acquirente i fondi per pagare tasse e imposte al momento della registrazione dell’atto; - siano state rispettate le norme per tutelare coloro che acquistano un immobile in fase di realizzazione ;
- il rendimento energetico della proprietà sia certificato secondo le norme nazionali e regionali.
Il venditore è tenuto per legge a consegnare al potenziale acquirente una copia del certificato di prestazione energetica italiana (Attestato di Prestazione Energetica o APE in breve); - siano state osservate tutte le normative in materia di antiriciclaggio di denaro, tracciabilità dei pagamenti e commissioni pagate alle agenzie immobiliari.
Poiché è l’acquirente che paga le spese notarili, è l’acquirente libero di scegliere il notaio. La scelta non dovrebbe essere imposta dall’agente immobiliare o dal venditore: è possibile individuare un notaio, operante nell’area dove si trova la proprietà prescelta, consultando -se necessario – il sito del Consiglio Nazionale del Notariato.
Il “Contratto Preliminare” è comunemente noto come “Compromesso”.
È il primo contratto che il venditore e l’acquirente firmano entrambi. A volte, il Compromesso è preceduto da una Proposta di Acquisto di solito costituito da un documento preparato dall’agente immobiliare, in cui si dichiara che si desidera acquistare la proprietà a un determinato prezzo, e che viene sottoposto all’attenzione del venditore. La Proposta diventa vincolante una volta che venga firmata da entrambe le parti (acquirente e venditrice).
Con il Compromesso viene stipulato un vero e proprio accordo di vendita: viene fissato il prezzo totale della proprietà, nonché i termini di pagamento e i tempi della vendita finale. Il deposito viene quindi pagato dall’acquirente al venditore.
Se dopo il pagamento del deposito l’acquirente decide di non acquistare la proprietà, il venditore può trattenere il deposito; ma se il venditore decide di non vendere, l’acquirente ha il diritto di ricevere un importo pari al doppio del deposito versato.
Se il contratto preliminare viene stipulato con atto notarile, il contratto può essere “trascritto” nei registri: in questo modo l’acquirente è protetto da qualsiasi problema che possa insorgere durante il periodo tra il Compromesso e l’Atto finale di Compravendita .
Il giorno dell’Atto finale di Compravendita, il Rogito, il compratore dovrà avere con se:
- documento di identità
- codice fiscale italiano
- assegni bancari emessi dalla banca italiana in cui il compratore ha aperto il proprio conto corrente privato (a meno che non si decida per un diverso metodo di pagamento, che spiegheremo più avanti).
Al momento dell’Atto di Compravendita, il Notaio deve leggere ed illustrare l’intero contenuto del contratto a tutti i presenti, assicurandosi che ne comprendano il contenuto e gli effetti legali.
Nel caso di acquirenti stranieri che non parlino o non capiscano l’italiano, un traduttore dovrà essere presente per aiutare a tradurre l’intero documento e leggerlo insieme insieme al Notaio.
Una volta letto l’Atto, tre copie del contratto devono essere firmate da tutti davanti al Notaio e poi firmate anche dal Notaio stesso. L’acquirente è quindi invitato a pagare il saldo finale al venditore; il venditore viene invitato a consegnare le chiavi all’acquirente.
Il pagamento al venditore viene generalmente eseguito con assegni circolari emessi da una Banca italiana o, con diverso accordo, con un bonifico bancario. Uno dei modi più sicuri per trasferire i soldi è attraverso un conto deposito di garanzia presso il Notaio; un conto vincolato (come stabilito dalla legge italiana 124/2017) in cui il Notaio può ricevere fondi per il pagamento della proprietà e tenerlo al sicuro fino al momento di effettuare il pagamento al venditore. In Italia solo un conto di deposito in garanzia notarile beneficia di una protezione completa contro possibili creditori .
Il Notaio dovrà quindi effettuare la registrazione dell’atto con le autorità fiscali e pagare le tasse pertinenti a nome dell’acquirente. L’atto sarà registrato presso il Pubblico Registro. Ciò è richiesto per legge in modo che chiunque possa controllare il contenuto degli atti. Anche il catasto verrà aggiornato con la registrazione catastale.
Non è un obbligo affidarsi a un avvocato al momento dell’acquisto di un immobile in Italia.
La maggior parte degli italiani effettua un acquisto della casa utilizzando solo il proprio agente immobiliare e il notaio.
Non è invece infrequente che acquirenti stranieri possano decidere di affidarsi ad un avvocato che parli la loro lingua madre e sia in grado in grado di guidare l’acquirente durante il processo di acquisto.