Покупка недвижимости в Италии: процесс покупки
С чего начать покупку недвижимости в Италии
Table of Contents
Процесс покупки может быть поводом для некоторого беспокойства и… немного головной боли.
Британцы, американцы, европейцы ЕС и за его пределами, русские, китайцы, жители Северной Америки и Южной Америки, африканцы и австралийцы, граждане Ближнего и Дальнего Востока и т.д. имеют такое же право на покупку недвижимости в Италии, как и итальянцы. Но юридические процессы не будут такими же, к которым вы привыкли в своих странах. Посмотрим, как это работает в Италии.
Что делать после выбора недвижимость для покупки в Италии?
Когда вы найдете недвижимость, которую хотите купить, важно запросить у вашего агента предварительную подробную информацию о данном объекте:
- Правила сделки с недвижимостью в Италии;
- Какая мебель включена в продажу;
- Документы недвижимости;
- Налоги при покупке данной недвижимости;
- Информация об источниках энергии и системы распределения;
- Сантехника, домашняя электропроводка и типы электрических сертификатов;
- Средние затраты и налоги на текущее техническое обслуживание;
- Информация о поставщиках электроэнергии, газа, воды и т.д.
Все это (и многое другое) является законной и необходимой информацией, которую необходимо получить, прежде чем совершить покупку, и иметь полный подробный ответ на вопрос… сколько стоит купить дом в Италии?
Сколько времени занимает проверка объекта недвижимости в Италии?
Хорошей привычкой перед покупкой недвижимости в Италии является ее тщательная проверка. Если вы хотите купить недвижимость в старом центре города или в сельской местности, вам потребуется полная проверка недвижимости, проводимая командой квалифицированных специалистов. Это правильно, чтобы избежать неприятностей в будущем. Таким образом, правильный вопрос заключается не в том, сколько времени занимает проверка недвижимости в Италии. Продолжительность процесса всегда зависит от внутреннего состояния недвижимости. Правильный вопрос: какие профессионалы нужны?
Сюрвейерские услуги в Италии: geometra/геодезист
Было бы полезно перед покупкой проверить общее состояние собственности. Для этого есть профессионалы, такие как геодезист, фигура, не имеющая эквивалента за пределами Италии. Геометра — не архитектор и не инспектор, а нечто среднее. Он обладает профессиональными навыками, чтобы правильно оценить состояние недвижимости, которую вы хотите купить. Он быстро и точно даст правильную оценку состояния недвижимости (от конструктивных аспектов до проверок гидравлических, электрических и отопительных систем) и соответствия действующим нормам. Если собственность нуждается в ремонте, вы также получите расценки на рабочую силу и материалы, а также расходы, связанные с получением разрешения на строительство (если требуется).
Геометра имеет обзор на 360° на весь процесс покупки дома. Таким образом, даже если он не является высококвалифицированным специалистом, ему можно доверить начальные обязательные шаги при покупке дома в Италии. Таким образом, хороший геометра посоветует вам всех необходимых специалистов (инженеров, архитекторов, дизайнеров интерьеров, сантехников, техников и т. д.), которые вам понадобятся для совершения покупки.
Вся эта информация может помочь сделать правильное выбор.
Кроме того, было бы полезно встретиться с соседями и расспросить местных жителей о местности, услугах, логистике… и шумных соседях. Вся эта информация может повлиять на ваше предложение.
Теперь давайте кратко рассмотрим процедуры покупки недвижимости в Италии, включая обязательный юридический процесс, который необходимо пройти, прежде чем стать владельцем недвижимости.
Предложение о покупке
Первоначально вы будете договариваться о цене устно через агента по недвижимости. Затем вы можете сделать предложение о покупке (Proposta di Acquisto), письменное заявление, подготовленное покупателем с помощью агента. Это предложение показывает желание приобрести недвижимость по определенной цене. После подписания вы обязуетесь совершить покупку. Но поскольку он подписан только вами, он не обязывает продавца продавать вам недвижимость, и он по-прежнему может рассмотреть другие предложения. Он будет обязан только после того, как подпишет ваше предложение.
В Предложение о покупке внесены:
- документы покупателя и основная информация;
- характеристика недвижимости;
- гарантии;
- сумма депозита;
- сроки предложения;
- все условия оплаты.
Если продавец принимает предложение и подписывает его, то предложение о покупке приобретает легитимность контракта со всех точек зрения – обязывающую обе стороны.
Если после подписания Предложения о покупке одна из сторон решит отказаться и выйти из сделки, законом предусмотрено следующее:
- если отказывается покупатель, покупатель потеряет то, что было уплачено в качестве залога после подписания предложения.
- если продавец отказывается, продавец должен будет вернуть покупателю то, что было получено в качестве залога, и, кроме того, он должен заплатить денежный штраф, равный той же сумме залога.
Покупка дома: предварительный договор купли-продажи
После того как предложение о покупке было подписано покупателем и продавцом, какой следующий шаг необходимо предпринять?
Если все необходимые документы для продажи дома в порядке, вы даже можете перейти непосредственно к окончательному контракту покупки или приступить к так называемому Предварительному договору.
После принятия и подписания продавцом, Предложение о покупке может быть преобразовано в Предварительное соглашение о купле-продаже (Contratto Preliminare di Vendita или Compromesso). Это настоящий договор купли-продажи дома, который подтверждает обязательство обеих сторон подписать окончательный договор.
Предварительный договор купли-продажи подробнее повторяет содержание Предложения о покупке, если это предложение сделано точно. Он подтверждает основные элементы сделки, такие как:
- цена продажи;
- условия оплаты;
- сроки продажи;
- идентификация объекта;
- адрес;
- регистрационные номера;
- подробное описание с использованием информации из кадастра;
- точная дата окончательного акта.
На этом этапе покупатель вносит дополнительный депозит продавцу, а сумма остатка подтверждается и будет урегулирована в заключительном акте.
Подобно тому, что уже было сказано выше для Предложения о покупке, если после внесения депозита покупатель решает не покупать недвижимость, продавец имеет право удержать депозит. Но если продавец решает не продавать, покупатель имеет право получить обратно сумму, равную двойному уплаченному залогу.
Предварительный договор может быть составлен нотариусом или агентом по недвижимости, который, как профессиональная фигура, гарантирует юридическую достоверность содержания.
Хотя предварительный договор купли-продажи не обязательно должен быть составлен нотариусом, иногда может быть полезно, если нотариус прояснит некоторые вопросы или вмешается для дальнейшей защиты сделки. Если Предварительный договор купли-продажи сопровождается актом купли-продажи, подписанным нотариусом, договор также может быть записан в Registri Immobiliari (Управление Реестра Недвижимости), где хранится статус всех данных о недвижимом имуществе. Зарегистрированный договор купли-продажи может быть осуществлен только нотариусом Италии и является высшей формой защиты прав покупателя. Таким образом, покупатель защищен от любых проблем (юридических, налоговых, наследственных и т. д. и т. д.), которые могут возникнуть при продаже имущества в период между началом и завершением сделки.
Заключительный договор: акт купли-продажи
Итальянцы называют эту заключительную часть процесса Rogito или Contratto Definitivo di Compravendita. Покупка недвижимости в Италии отличается от покупки недвижимости в Великобритании, США или любой другой части мира. Многие люди не понимают, нужен ли им адвокат или нотариус при покупке недвижимости в Италии или даже и то, и другое. Мы постараемся объяснить, как это работает.
По закону, в Италии договоры о передаче собственности должны быть подписаны продавцом и покупателем перед государственным нотариусом.
Нотариус в Италии: роль нотариуса в Италии?
Какова роль нотариуса при покупке недвижимости для продажи в Италии?
Нотариус является государственным служащим, назначаемым Министерством юстиции Италии. Он/она выступает в качестве третьей стороны, независимой как от продавца, так и от покупателя. Нотариус гарантирует, что передача имущества соответствует всем требованиям законодательства, в общих интересах как покупателя, так и продавца. Роль нотариуса выходит далеко за рамки простой печати и подписи документа в качестве свидетеля сделки. После того, как характер документа, который должен быть составлен, нотариус по закону должен провести ряд предварительных проверок, в частности, в отношении имущества, выставленного на продажу, и в отношении законности всего процесса, чтобы договор был неопровержим. Перед подписанием акта и передачи собственности нотариус должен провести ряд проверок.
Покупатель имеет право выбрать нотариуса (услуга оплачивается отдельно).
Что проверяет нотариус?
- Продавец владеет собственностью;
- Ипотеки и взыскания в территориальных органах налоговых органов отсутствуют;
- Нет никаких ограничений, таких как право преимущественной покупки или условия в отношении активов, классифицируемых как историческая, художественная или археологическая ценность;
- Предыдущий владелец оплатил все расходы на обслуживание;
- Кадастровый план соответствует фактическому состоянию объекта;
- Имущество находится в порядке относительно разрешений на строительство/планировку;
- Соблюдены правила, специально разработанные для защиты тех, кто покупает строящуюся недвижимость.
- Энергоэффективность здания сертифицирована в соответствии с национальными и региональными правилами.
- По закону продавец обязан предоставить потенциальному покупателю копию применимого итальянского сертификата энергоэффективности (Attestato di Prestazione Energetica или APE для краткости).
- Соблюдены все правила в отношении отмывания денег, отслеживания платежей и комиссий, выплачиваемых любому агентству недвижимости.
- К покупке применяются правильные налоги на продажу недвижимости.
Нотариус обучен налоговым вопросам и может предложить решения, позволяющие сэкономить на налогах, например, преимущества приобретения недвижимости в качестве основного места жительства. Частью работы нотариуса является сбор с продавца средств для уплаты налогов и пошлин. После регистрации акта они будут уплачены налоговым органам.
Способы оплаты при подписании окончательного договора купли-продажи недвижимости у нотариуса
В день окончательного акта купли-продажи продавец и покупатель пойдут в нотариальную контору, чтобы присутствовать и подписать публичный акт купли-продажи (название на итальянском языке как Rogito). Если вы, как покупатель, не можете присутствовать лично, вы можете быть представлены по доверенности. Необходимые документы покупателя:
- Паспорт;
- Налоговый код в Италии;
- Банковские чеки, выданные итальянским банком, в котором вы открыли свой личный счет (если вы не выберете другой способ оплаты, как описано ниже).
Нотариус прочитает по-итальянски и объяснит все содержание договора всем присутствующим, убедившись, что вы, покупатель, понимаете его содержание и юридические последствия. Если вы плохо владеете итальянским языком, переводчик должен помочь вам перевести весь документ и прочитать его вместе с вами вместе с нотариусом. Несмотря на то, что найти англоговорящего нотариуса в Италии несложно, закон требует, чтобы акт был составлен на итальянском языке.
После прочтения, 3 копии соглашения должны быть подписаны всеми, покупателем и продавцом, перед нотариусом, а затем подписаны самим нотариусом.
Затем покупателя просят заплатить продавцу остаток согласованной цены. Продавца просят передать ключи от квартиры покупателю. Теперь вы получаете ключи и… добро пожаловать в Италию!
Затем нотариус зарегистрирует договор в налоговых органах и уплатит соответствующие налоги от вашего имени. Акт купли-продажи должен быть зарегистрирован в Государственном реестре. Это требуется по закону, чтобы каждый мог видеть, кому принадлежит недвижимость и подлежит ли она ипотеке или другим залогам. Кадастр также обновляется при кадастровом учете.
После подписания окончательного акта покупатель должен оплатить остаток согласованной цены, в дополнение к расходам и сборам нотариуса и комиссии агентства недвижимости.
Платежи производятся банковскими чеками, выданными итальянским банком, где вам нужно будет открыть свой текущий счет. Еще один более безопасный способ перевода денег — через счет условного депонирования нотариуса, который представляет собой счет условного депонирования клиента (зарегистрированный в соответствии с Законом 124/2017), где нотариус может получать средства для оплаты имущества и хранить их в безопасности на этом счете пока не пришло время произвести оплату продавцу. В Италии только нотариальный депозитный счет обладает полной защитой от любых кредиторов в отношении средств, находящихся на нем.
Сколько времени занимает весь процесс покупки недвижимости в Италии?
Если покупатель готов и недвижимость свободна, а документация в порядке, прямая покупка может состояться через шесть-восемь недель.
Чтобы купить недвижимость в Италии, вам нужен налоговый код Италии
Чтобы купить недвижимость в Италии, вам нужен налоговый (фискальный) код Италии. Если вы собираетесь купить недвижимость в Италии или хотите открыть счет в итальянском банке, вам понадобится Налоговый код. Это что? Налоговый код — это идентификационный номер, выданный Agenzia delle Entrate (Итальянским налоговым агентством) Министерства экономики и финансов Италии. Необходимо будет обратиться в соответствующие налоговые органы в каждой столице провинции, предоставить паспорт и заполнить соответствующий бланк. Налоговый код будет немедленно выдан вам.
Обратитесь к своему агенту по недвижимости, и он с радостью сделает это за вас!
Почему вам нужно открыть счет в итальянском банке, чтобы купить дом в Италии
В день окончательного акта нотариус попросит вас оплатить остаток того, что было согласовано с продавцом, банковскими чеками, выданными итальянским банком. Поэтому вам нужно будет открыть счет в итальянском банке для перевода денег на покупку вашей недвижимости. Открыть счет в любом итальянском банке очень просто. Просто войдите в банк с вашим паспортом и налоговым кодом. Имея даже небольшую сумму денег, вы сразу же откроете свой счет.
Как найти нотариуса в Италии
Как покупатель, вы должны заплатить нотариусу. Покупатель свободен в выборе нотариуса. Выбор не должен навязываться покупателю агентом по недвижимости, кредитором или продавцом. Хотя на самом деле иностранные покупатели часто выбирают нотариуса, рекомендованного их агентом по недвижимости, так как они уже много раз имели с ним дело. Если вы предпочитаете, вы можете найти нотариуса в районе собственности, используя веб-сайт Национального совета нотариусов.
Нужен ли мне адвокат для покупки дома в Италии?
Нанимать юриста при покупке недвижимости в Италии не является юридическим обязательством. Большинство итальянцев покупают дом, используя только агента по недвижимости и нотариуса. Если агент и нотариус не говорят на языке покупателя, может быть целесообразно также нанять англоговорящего итальянского юриста. Он сможет провести вас через процесс покупки и действовать исключительно в ваших интересах, чтобы выявить любые проблемы на раннем этапе. Предпочтительно, чтобы он работал в той же провинции, что и нотариус, так как их знание местности может быть очень полезным.
