Нотариус и покупка недвижимости
Покупка недвижимости в Италии следует очень точным правилам.
Многие сомневаются, стоит ли обращаться за помощью к адвокату или нотариусу при покупке недвижимости в Италии. По закону договоры о передаче имущества должны быть подписаны в присутствии нотариуса, чья роль выходит за рамки простой маркировки и подписания документа в качестве свидетеля сделки.
В качестве государственных должностных лиц, назначаемых министерством юстиции Италии, нотариусы выступают в качестве независимых третьих сторон как от продавца, так и от покупателя. Они гарантируют, что передача права собственности соответствует всем юридическим требованиям в общих интересах как покупателя, так и продавца.
Прежде чем акт сделки будет подписан, необходимо выполнить ряд проверок.
Профессиональный агент по недвижимости может предварительно провести некоторые проверки, чтобы избежать непредвиденные проблемы. Если все в порядке, можно предположить, что сделка будет завершена в течение примерно шести-восьми недель.
Нотариус проверит, что:
- продавец действительно владеет собственностью;
- в территориальных налоговых органах не зарегистрированы закладные или взыскания;
- нет никаких ограничений, таких как преимущественное право или ограничения в отношении объектов, классифицированных как исторические, художественные или археологические;
- предыдущий владелец оплатил все расходы на обслуживание (кондоминиум, коммунальные платежи и т. д.);
- кадастровые данные соответствуют фактическому состоянию объекта недвижимости;
- собственность в порядке с точки зрения технико-строительных, градостроительных, кадастровых аспектов и др .;
- налоги на момент покупки выплачены.
нотариус имеет специальную профессиональную подготовку по налоговым вопросам и может предложить решения, предусматривающие экономию налогов, например, преимущества покупки недвижимости как основного места жительства. Также нотариусу будут уплачены все налоги и сборы, необходимые при регистрации сделки, которые в свою очередь, после регистрации акта, будут выплачены нотариусом налоговым органам; - соблюдаются правила защиты тех, кто приобретает строящуюся недвижимость;
- энергетическая эффективность объекта сертифицирована в соответствии с национальными и региональными стандартами.
по закону продавец обязан предоставить потенциальному покупателю копию итальянского сертификата энергетической эффективности (сертификат энергетической эффективности или APE для краткости); - все меры по борьбе с отмыванием денег, прослеживаемость платежей и комиссий, выплачиваемых агентствам недвижимости, были соблюдены.
Поскольку покупатель оплачивает услуги нотариуса, он может выбрать нотариуса. Выбор не должен быть навязан агентом по недвижимости или продавцом. Хотя, на самом деле, иностранные покупатели часто используют нотариуса, рекомендованного их агентом по недвижимости. Модно выбрать нотариуса, работающего в зоне, где находится выбранная недвижимость или выбрать нотариуса на сайте Национального Совета Нотариусов.
«Предварительный контракт» обычно называют в Италии «Компромиссо».
Это первый контракт, который подписывают как продавец, так и покупатель. Иногда Компромиссу предшествует Предложение о покупке, обычно состоящее из документа, подготовленного агентом по недвижимости, в котором декларируется ваше желание приобрести недвижимость по определенной цене, и которое предоставляется вниманию продавца. Но поскольку предложение подписано только вами, оно не обязывает продавца продать вам недвижимость, и он по-прежнему может рассмотреть другие предложения. Предложение становится обязательным после подписания обеими сторонами (покупателем и продавцом).
Настоящий договор купли-продажи оговаривается с “Компромиссо”: устанавливается общая стоимость имущества, а также условия оплаты и сроки окончательной продажи. Затем оплачивается задаток покупателем продавцу.
Если после оплаты задатка покупатель решает не приобретать имущество, продавец может сохранить задаток; но если продавец решит не продавать, покупатель имеет право получить сумму, равную удвоенной сумме уплаченного депозита.
Если предварительный договор заключается с нотариальным актом, контракт может быть «записан» в соответствующем реестре, что защитит покупателя от любых проблем, которые могут возникнуть в течение периода между Компромиссом и Заключительным актом продажи.
В день заключения окончательного акта купли-продажи покупатель должен иметь при себе:
- удостоверение личности;
- итальянский фискальный код;
- банковские чеки, выданные итальянским банком, где покупатель открыл свой личный банковский счет (если он не примет решение о другом способе оплаты, который мы объясним позже).
Во время сделки купли-продажи нотариус должен прочитать и проиллюстрировать все содержание договора всем присутствующим, убедившись, что они понимают его содержание и юридические аспекты.
В случае иностранных покупателей, которые не говорят или не понимают по-итальянски, должен присутствовать переводчик, который поможет перевести весь документ и прочитать его вместе с нотариусом.
После прочтения Акта три экземпляра договора должны быть подписаны сторонами перед нотариусом, а затем подписаны самим нотариусом. Покупателю предлагается оплатить остаток суммы продавцу, после чего продавец передает ключи покупателю.
Оплата продавцу, как правило, производится банковскими чеками, выпущенными итальянским банком, где вам придется открыть свой банковский счет, или, по другому соглашению, банковским переводом. Один из самых безопасных способов перевода денег – через гарантийный депозитный счет у нотариуса, ограниченный счет (как установлено итальянским законом 124/2017), на котором нотариус может получать средства для оплаты имущества и хранить его в безопасности до тех пор, пока не настанет время произвести платеж продавцу. В Италии только депозитный счет нотариуса получает полную защиту от возможных кредиторов.
Нотариус должен будет зарегистрировать акт в налоговых органах и оплатить соответствующие налоги от имени покупателя. Акт будет зарегистрирован в Государственном реестре. Это требуется по закону, чтобы каждый мог проверить содержание записей, кто владеет собственностью и является ли она предметом ипотеки или обременений. Кадастр также будет обновлен кадастровой регистрацией.
При покупке недвижимости в Италии не обязательно полагаться на адвоката.
Большинство итальянцев совершают покупку дома, используя только своего агента по недвижимости и нотариуса.
Когда агент и нотариус не говорят на языке покупателя, целесообразно также нанять итальянского англоговорящего юриста. Он сможет объяснить вам процесс покупки и действовать исключительно в ваших интересах, чтобы выявить любые проблемы на ранней стадии. Предпочтительно он должен работать в той же провинции, что и местонахождение имущества и нотариуса.